1. Korlátozott kínálat, és növekvő kereslet

Az ingatlanpiac egyik legfőbb problémája, hogy a kínálat szűkös. Az utóbbi években az épülő lakások száma messze elmaradt a városi lakosság növekedési ütemétől, különösen a nagyobb holland városokban (például Amszterdamban vagy Rotterdamban). A népességnövekedés jelentős részben a migrációnak köszönhető, ami tovább növeli a keresletet, különösen az alacsonyabb árfekvésű ingatlanok iránt. (Lalor, 2022; Geis, 2022)

2. Befektetők és spekulációs célú beruházások

A lakásárak növekedéséhez hozzájárultak a nagybefektetők is, akik az utóbbi években a holland lakáspiac megkerülhetetlen szereplőivé váltak, ami tovább növeli a már magánszemélyek számára eddig is nagyon nehezen megfizethető árakat. Különösen nehéz az első lakásvásárlók helyzete, ugyanis a fiatalok nagyrésze munkahelyi okokból a nagyvárosokban, és különösen a fővárosban keres lakhatást, ahol jelentős mértékben jelen vannak a nagy befektetők. (Lalor, 2022)

A lakáskínálatot csökkenti, a keresletet pedig növeli a lakásokat turistáknak kiadó platformok működése, ugyanis a hotelárak (átlagosan 100-150 EUR/éjszaka) helyett a turisták jelentős része a neten olcsóbban kivehető  lakásokat választja (Booking.com), ez a jelenség pedig még több befektetőt vonz, akik airbnb működtetésre használnák az ingatlanokat, hiszen a piac még korán sem telített, a nyugati nagyvárások iránti utazás kedv a COVID-19 után jelentős mértékben megnőtt, és mérséklődése a következő időszakban sem várható.

A holland kormány számos programcsomaggal próbálta már kezelni a kialakult helyzetet, például csökkentette a lakásvásárláshoz kapcsolódó illeték fizetési kötelezettséget a 35 év alatti fiatal lakástulajdonosok számára és megemelte az illeték mértékét az ingatlanbefektető cégek számára. (DNB, 2021) 2022-től kezdődően az önkormányzatok önálló jogkörben is jogosultak arra, hogy külön városrészeket jelöljenek ki, ahol csak magánszemélyek vásárolhatnak ingatlanokat. (ESPN Flash Report 2022/06).

3. Emelkedő bérek és növekvő hitelezési kapacitás

Az emelkedő bérek és a hitelbírálati folyamat lazítása szintén jelentős mértékben hozzájárultak a lakásárak növekedéséhez. A magasabb jövedelmek által ismét lehetővé vált a háztartásoknak, hogy nagyobb összegű hitelek segítségével saját ingatlanhoz juthassanak, ami jelentősen növeli a keresletet és ezáltal tovább növeli az árakat is. A holland középosztály ismét elkezdett vásárló szerepben jelen lenni a holland lakáspiacon, és ez tovább pumpálja felfelé a már így is magas árakat. (Groot and Vrieselaar, 2024)

4. A bérleti díjak emelkedése

A lakásvásárlás megnehezülése mellett szintén megfigyelhető, hogy a bérleti díjak is drasztikusan emelkednek. A korlátozott kínálat és a magas kereslet itt is súlyos probléma, ez összefüggésben áll azzal a ténnyel, hogy sok középosztálybeli nem tud ingatlant vásárolni, így az ingatlanbérlés marad az egyetlen opció számukra. Viszont a potenciális bérlők növekvő száma a piacon ahhoz vezet, hogy egyre magasabb áron lehet már rosszabb minőségű ingatlanokat is találni, hiszen a kínálat továbbra is szűkös.

Egész Hollandiát nézve 2022 első negyedévében 28 402 ingatlan várta új bérlőit, míg ez a szám 2023. első negyedévére 22 826-ra esett vissza, ami egy közel 20%-os csökkenést jelent. (Pararius, 2023)

5. Az egyetemisták helyzete

Az egyetemisták helyzete külön szót érdemel, ugyanis nekik az anyagi lehetőségeik általában szűkösek, hiszen vagy a kifejezetten alacsony (fizetett gyakornoki pozíció esetében is 1000-1500 EUR/hó) fizetésből élnek, vagy pedig teljes egészében a szülők pénztárcájától függenek. Számukra az egy-egy szobáért elkért 1000-1500 EUR szinte megfizethetetlenül magas összeget jelent. A holland fiatalok számára gyakran az egyetlen alternatíva a szülőkkel való további együttélés marad, döntő többségében, ha nagyváros közelében élnek, akkor az otthon, a szülőkkel való további együttélést választják, és nem költöznek el a szülői házból, ez azt is jelenti, hogy mindennapos ingázással kell számolniuk a lakóhelyük és az egyetem között. Különösen gyakran megfigyelhető ez a jelenség az Amszterdam agglomerációját képező városok és falvak esetében, ugyanis földrajzilag Amszterdam több kisebb faluval egybe épült (pl. Landsmeer), szószerint bicikli távolságra van a főváros belvárosa. A távolabbi városok (pl. Utrecht, Leuven) esetében pedig a mindennapos vonattal történő közlekedés jellemző a fiatalokra.

Kilátások a jövőre

Abban az esetben, ha a lakhatási válság nem enyhül, az egész társadalomnak súlyos következményekkel kell szembenézni. A fiatalabb generációk számára szinte lehetetlenné válik a saját tulajdonú ingatlanok megszerzése, és a bérlés is nehézkessé válhat, mindez pedig érzelmi és anyagi instabilitáshoz vezethet, ami rányomhatja a bélyegét a fiatalok egész életére. A folyamatos bizonytalanság pedig a családalapítást kalkulálhatatlanná teszi, emiatt csökkenhet a születendő gyermekek száma. A bérleti díj okozta pluszköltségek miatt mire egy fiatal pár eléri azt a stabil anyagi helyzetet, hogy önálló ingatlant egyáltalán bérelni tudnak, amelyben biztosítható a gyermekvállalás megfelelő körülmények között, könnyen lehet, hogy már idősebb korba érkeznek, így kitolódik az első gyermekvállalásának ideje. Szinte tervezhetetlenné válik az egyetemista korba érkező fiatalok önállósodása, és a mama-papa hotel válik az egyetlen alternatívává.

Az ingatlanárak várható emelkedése 2024-ben (%)

Irodalomjegyzék

De Nederlandsche Bank (DNB): Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt, Brochure Analyse Woningmarkt, 2021

Pararius, 2023: Average rental prices rise in large cities in the Netherlands due to scarce rental offering, 2023, link: https://www.pararius.com/news/average-rental-prices-rise-in-large-cities-in-the-netherlands-due-to-scarce-rental-offering

Lalor, A. 2022: Why is there a housing shortage in the Netherlands? The Dutch housing crisis explained, DutchReview, 2022, link: https://dutchreview.com/expat/housing/why-is-there-a-housing-shortage-in-the-netherlands-the-dutch-housing-crisis-explained/

Geis, A. 2023: Housing Supply in the Netherlands: The Road to More Affordable Living, 2023, IMF, SIP/2023/023

Groot, S., Vrieselaar, N. 2024: Dutch Housing Market Quarterly: High price increases on the horizon, link: https://www.rabobank.com/knowledge/d011419519-dutch-housing-market-quarterly-high-price-increases-on-the-horizon

Booking.com: price date, last check: 2024.08.23.

Oostveen, A., 2022: The Dutch Housing Crisis: increasing social unrest while the incremental measures taken are insufficient, European Commission, ESPN Flash Report 2022/06, 2022. January

Ábrák jegyzéke

1. ábra és 2. ábra: Pararius, 2023: Average rental prices rise in large cities in the Netherlands due to scarce rental offering, 2023, link: https://www.pararius.com/news/average-rental-prices-rise-in-large-cities-in-the-netherlands-due-to-scarce-rental-offering

3. ábra: Groot, S., Vrieselaar, N. 2024: Dutch Housing Market Quarterly: High price increases on the horizon, link: https://www.rabobank.com/knowledge/d011419519-dutch-housing-market-quarterly-high-price-increases-on-the-horizon