A nyugdíjrendszerek fenntarthatósága égető kérdés, mivel egyre több szakértő számlálja visszafele a napokat addig, amíg a nyugdíjrendszerek össze nem omlanak. Emiatt rengeteg próbálkozás van arra, hogy hogyan lehetne a nyugdíjrendszer stabilitását biztosítani más, az államtól független járadékok, kompenzációk segítségével. A lakásért életjáradék programok pontosan ilyen kezdeményezések voltak, Magyarországon fénykorukat a 2000-es évek végén, 2010-es évek elején élték, ma már azonban visszaszorulóban vannak a konstrukció szigorú szabályozása és az alacsony kereslet miatt.
Lakásért életjáradék konstrukció
„A lakásért életjáradék program lényege, hogy egy szolgáltató megvásárolja az időskorú ingatlanát, de a vételárat nem azonnal egy összegben fizeti ki, hanem az eladó haláláig minden hónapban egy adott összeget: életjáradékot folyósít.” – fogalmazza meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a konstrukció lényegét röviden a Pénzügyi Navigátor nevű honlapján. Hozzá kell tenni, hogy csak az vehet igénybe ilyen szolgáltatást, akinek az ingatlan 100%-ban a tulajdonában van. Emellett nagyon fontos, hogy a ház haszonélvezeti joga az eladót illeti a haláláig, viszont szerződéstől függően a tulajdonos fizeti a nagyobb karbantartási költségeket, esetleg a közös költséget, vagy akár az ingatlanra megkötött biztosítást.
Ezen felül az MNB említi, hogy lehetséges a havi járadékon kívül járadékösszegben is részesülni (ebben az esetben a havi járadék alacsonyabb). A járadékosnak nem kötelező az ingatlanban élnie, viszont így egy idő után – még a kedvezményezett életében – eladhatóvá válhat az ingatlan. A havi járadék és járadékösszeg meghatározásához felhasználják az ingatlan aktuális forgalmi értékét, az ügyfél várható élettartamát, életkorát. Magával a konstrukcióval kapcsolatban a legfontosabb törvény, hogy üzletszerűen kizárólag az engedéllyel rendelkező biztosítók kínálhatnak ilyen szolgáltatást. Ebben az értelemben 2021-ben az MNB kijelentette, hogy nincs engedélye egyetlen szereplőnek sem, sőt a mai napig nem rendelkezik senki a lakásért életjáradék üzletszerű működtetéséhez megfelelő engedéllyel.
Ami jól látható a fenti definícióban és leírásban, hogy a nyugdíjas korosztálynak lehetősége van kiegészíteni az államtól kapott nyugdíját. Valójában a saját vagyonából teszi ezt meg, mivel a lakásért életjáradék konstrukció likviddé teszi az ingatlanját azáltal, hogy az értékét havonta és/vagy az elején egy összegben készpénzként kézhez kapja.
A magyar piac és a konstrukció szabályozása itthon
Nagy áttekinthetően összefoglalta, hogy 2015-ig mi történt a magyar lakásért életjáradék piacon. A 2000-es évek közepén indult meg eme piaci szegmens fellendülése, ami egészen 2015-ig tartott. Három nagy szereplő volt akkoriban a piacon – az OTP Életjáradék Zrt., a Hild József Életjáradék Zrt. és az FHB Életjáradék Zrt.. A szereplők 2005-2006-ban jöttek létre és az FHB kivételével – szolgáltatott fordított jelzálogkölcsönt is – alapvetően a lakásért életjáradék konstrukció forgalmazásával foglalkoztak. A laza szabályozási környezet lehetővé tette, hogy virágozzon a szegmens és jelentős járadékkötelezettségekkel rendelkeztek a cégek 2008 végére. Az OTP esetében például a teljes összeg elérte a 13,5 milliárd forintot is. A cégek számára a lassítást a 2008-as globális pénzügyi válság kényszerítette ki. Ekkor az OTP és a Hild is felfüggesztette egy időre az új szerződések befogadását, illetve az FHB kicsit később, mint a versenytársai, de szintén leállította a szerződéskötést és új, szigorúbb feltételeket vezetett be, így 2013-ra jelentősen visszaesett az új szerződések száma.
A következő fordulópont a piacon a 2015. január elsejétől érvényes Bit. módosítása volt (Bit. 2015. január 1-jei módosítása, 231.§/C. szakasza), ami a lakásért életjáradék szolgáltatást biztosítási tevékenységnek minősítette, így az üzletszerű végzése engedélyhez kötött. Ez a törvénymódosítás hozta összhangba a magyar és nemzetközi szabályozást a lakásért életjáradék termékkel kapcsolatban. Emiatt a törvény miatt – mivel egyik szereplő sem rendelkezett biztosítási tevékenység végzéséhez szükséges engedéllyel – nem fogadhattak be több új szerződést. A törvény bevezetése óta egyetlenegy cég sem rendelkezik a szükséges engedéllyel a piacra való belépéshez, így Magyarországon a mai napig nincs üzleti alapon működő lakásért életjáradék szolgáltatás.
2017-ben azonban újra felröppentek a hírek a lakásért életjáradék programok kapcsán. Az V. kerületi önkormányzat indította el azzal a céllal, hogy segítse a 65 évnél idősebb kerületi lakosok megélhetését. A honlapjuk alapján még mindig lehetséges igényelni az életjáradékot, illetve a VI. kerület önkormányzata is biztosít ilyen szolgáltatást. Más budapesti kerület is próbálkozott ezzel a kezdeményezéssel (XIII. kerület), azonban ott csak 1995-2004 között kötöttek szerződést. 2017-ben még mindig voltak élő szerződéseik és állításuk szerint a kezdeményezés valószínűleg nullszaldós lesz a program végére. Mivel az önkormányzatok alapvetően nem üzletszerűen végzik az életjáradék szolgáltatást, így nem ütközik jogszabályba, viszont a megöröklött lakásokat a vagyongazdálkodás szabályzatának megfelelően kell értékesíteniük.
2021 végén megint nagyobb visszhangot kaptak a lakásért életjáradék termékek, mivel több cég is ehhez hasonló szolgáltatásokat kínált. Azonban az MNB jelezte, hogy nincs engedélye egyetlen szereplőnek sem, így ennek következtében az MNB vizsgálatot indított a felmerülő cégek ellen. 2023. november elején pedig nyilvánosságra került, hogy a Magyar Nemzeti Bank két céggel szemben nem látta indokoltnak a piacfelügyeleti eljárás elindítását, akivel szemben pedig igen, ott nem állapított meg jogsértést, így mindegyik cég tovább folytathatja munkáját. A jogszabály alapvetően nem tiltja azt, hogy magánszemélyek kössenek életjáradéki szerződést, így sok ügyvédi irodát is találni, akik ilyen szerződéseket kínálnak. Erre azok a cégek is ügyelnek, amelyek az elmúlt években az MNB figyelmébe kerültek, mivel az egyik cég honlapján a következő olvasható:
„Társaságunk szolgáltatása a magánszemélyek közötti szerződéskötés támogatása és közvetítése. Saját állományt nem gyűjtünk, pénzügyi szolgáltatást, illetve terméket nem értékesítünk.”
Ezek alapján látható, hogy Magyarországon még mindig lehetséges lakásért életjáradék programban részt venni, viszont nem olyan szolgáltatóktól, akik üzletszerűen végzik. Így, ha valaki ilyen szolgáltatást szeretne időskorában, ezt az opciót nem fogja megtalálni a nagy biztosítóknál, hanem az önkormányzatoknál, illetve a kicsi – de nem biztos, hogy a legmegbízhatóbb – vállalkozásoknál kell keresnie.
A konstrukció előnyei és kockázatai
Mielőtt esetleg ténylegesen igénybe vennénk a lakásért életjáradék szolgáltatást érdemes az előnyöket és hátrányokat, kockázatokat összegyűjteni, mind az ügyfél, mind a szolgáltató szemszögéből. Alapvetően az érezhető az ezzel foglalkozó szakirodalmak alapján, hogy a kockázatok mértéke sokkal jelentősebb, mint az előnyöké, ami alapot ad arra a feltételezésre, hogy ez a konstrukció több hátrányt rejthet magában, mint esetleg előnyt.
Kedvezményezett szemszögéből
Az ügyfél esetében a már korábban említett likviditási kérdéskörrel érdemes kezdeni az előnyök kapcsán. Az életjáradéknak köszönhetően a tulajdonában lévő ingatlan értéke likviddé válik, mivel havonta biztos plusz jövedelmet kap a nyugdíja mellé. Ha pedig az egy összegű kifizetést vizsgáljuk, láthatjuk, hogy ebben az esetben az illikvid eszközünk egy bizonyos hányada azonnal likviddé válik.
Emellett az elöregedő társadalmak esetében a nyugdíjat kiegészítő jövedelem létkérdés lehet az életszínvonal fenntartásához, mivel az államnak egyre több nyugdíjast kell eltartania arányaiban egyre kevesebb munkavállaló adóbefizetéséből, így a nyugdíjak helyettesítési rátája csökken, egyre kevesebb lesz a nyugdíj értéke. Így a lakásért életjáradék programok megfelelő nyugdíjkiegészítésnek tűnnek, mivel a nyugdíjasnak nem szükséges feladnia az életmódját, élhet ugyanott, de magasabb havi összegből tudja eltartani magát.
Sok esetben a kor elteltével az egészségügyi kiadások egyre jelentősebbek lehetnek, nemcsak az ügyfél számára szükséges gyógyszerek számának a növekedéséből, hanem akár az adott gyógyszerek drágulásából adódóan is. Szintén jó fedezet lehet az egészségügyi költségekre bármilyen életjáradék, így a lakásért kapott is. Tovább erősödik ennek a jelentősége abban az esetben, ha nyugdíjas nem rendelkezik olyan családi kapcsolatokkal, akik segíthetnek a nyugdíjas eltartásában. Ebben az esetben tökéletes megoldás lehet a lakásért életjáradék konstrukció, hiszen nagy valószínűséggel nem rendelkezik olyan örökössel, akire szívesen hagyná a lakását, így ez a termék nagy mértékben növelheti a egyedül lévő idősek nyugodt megélhetését.
A kutatások alapján az látszik, hogy Magyarországon a kedvezményezettek számára megérné egy ilyen programban való részvétel, hiszen Magyarországon jelentős az ingatlantulajdonosok aránya – a lakosság 90,1%-a lakástulajdonos volt 2022-ben – és az állami nyugdíj mértéke sok esetben nem elegendő – főleg a közelmúltbeli inflációs környezetben. Nagy sem a keresleti oldalban látja a legfőbb problémát azzal kapcsolatban, hogy miért nem alakult ki a lakásért életjáradék piaca Magyarországon a kedvező feltételek ellenére, hanem inkább a kínálati oldal játszhat ebben nagy szerepet. Azonban Nagy is megjegyzi, hogy Magyarországon pszichológiai okok (magántulajdonhoz való ragaszkodás) is lehetnek amögött, hogy nincs jelentős kereslete ennek a terméknek. Tovább erősíti a pszichológiai okokat az, hogy a magyar idősek nem bíznak a bankokban és jelzálogokban, így nem szimpatikus nekik ez a konstrukció.
Annak ellenére, hogy az előbb felsorolt előnyök jelen vannak és a magyar piac alkalmas lehetne egy stabil lakásért életjáradék piac kialakítására, rengeteg kockázattal is jár egy ilyen konstrukció az idősek számára. Csak néhány példa: információs aszimmetria okozta problémák, örökség elvesztése, biztosító fizetésképtelensége.
Kun a legnagyobb kockázatot a szolgáltató fizetésképtelenségében látja. Úgy gondolja, hogy a kockázat abban az esetben lehet alacsonyabb, ha a kedvezményezett egyösszegű kifizetést kap, vagy ha a járadékot egy biztosítótól, hitelintézettől kapja. Illetve felmerül annak a problémája is, hogy ha a szerződésben a ház körüli teendők költségei is szerepelnek, akkor a szolgáltató fizetésképtelensége esetén nem lesz, aki finanszírozza az ingatlan fenntartását. Ez a fajta bizonytalanság az információs aszimmetria egyik oldala, nem tudja a kedvezményezett, hogy mennyire bízhat az adott szolgáltatóban, nem tudhatja, hogy képes lesz-e élete végéig fizetni.
Abban az esetben, ha a nyugdíjasnak közeli örökösei vannak, akkor egy lakásért életjáradék konstrukció során az örökösök elvesztik az örökségüket. Így hiába kapja meg az ingatlan árát a kedvezményezett, annak maximum csak a töredéke kerülhet az örököshöz, hiszen a kedvezményezett fel fogja élni a kapott járadékot.
Szolgáltató szemszögéből
Míg az ügyfél esetében hosszabbra nyúlt az előnyök sorolása, addig a szolgáltató esetében több kockázattal jár ez a konstrukció, mint amennyit nyer belőle. A legfőbb nyeresége a szolgáltatónak az, hogy megkapja az ingatlant a tulajdonába, de nem tudja, hogy ezért cserébe mennyi ideig kell járulékot fizetni, illetve mikor teheti újra likviddé az ingatlant.
Nagy kiemeli, hogy a lakásért életjáradékból szerzett ingatlan még kockázatosabb, mint egy egyszerű ingatlanbefektetés, mivel az ingatlan eladása és likviddé tétele nagyban függ attól, hogy mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog az ingatlanon, így bizonytalan idő múlva adható csak el. Emellett, hogy ténylegesen működőképes legyen egy cég a lakásért életjáradék piacon szükséges mindenképpen elérnie a megfelelő gazdaságos üzemméretet és az ehhez szükséges portfóliót fenn kell tudnia tartani.
Ezen felül a szolgáltatónak, mint a legtöbb biztosítónak, szembe kell néznie a longevity kockázattal. A probléma ezzel kapcsolatban az, hogy az ügyfelek jelentősen tovább élnek, mint amit az adott halandósági táblák alapján várnánk. Így az ingatlan jelentősen tovább maradna illikvid, és a szolgáltatónak jelentősen hosszabb ideig lenne kötelezettsége fizetni a járadékot, aminek következében akár az üzlet veszteségessé is válhat a szolgáltató számára.
Kun szintén megemlíti a longevity kockázatot, emellett behozza az adóváltozás kockázatát. Ez abban az esetben érvényes, ha a szolgáltató szerződés szerint köteles fizetni az adókat, így ennek a változása is őt terhelheti. Az idő változásával nem csak az adók, hanem maga az ingatlan értéke is változhat, így akár az is előfordulhat, hogy a lakásért életjáradék konstrukcióhoz kapcsolt ingatlan jelentősen veszít az értékéből, miközben a szolgáltatónak ugyanazt az életjáradékot szükséges fizetnie. További költségeket róhat a szolgáltatóra, ha a szerződés alapján neki szükséges a házat fenntartania és a karbantartási költségeket állnia.
Ezek alapján látszik, hogy a szolgáltató hatalmas kockázatokkal néz szembe, amit megnehezíthet számára a szigorú szabályozás (pl. szavatoló tőke, tárgyi és személyi feltételek), így érezhető, hogy Magyarországon azért nem alakult ki erőteljes piaca a konstrukciónak, mert nemcsak a keresleti oldal nem szimpatizál vele, de a kínálati oldalnak is jelentős akadályokat kell leküzdenie, hogy működőképes lehessen ezen a piacon.
Összefoglalás
Összességében azt láthattuk a lakásért életjáradék konstrukció kapcsán, hogy az időseknek megfelelő kiegészítés lenne az állami nyugdíj mellé, azonban rengeteg kockázattal jár. Kedvezményezett oldalról kockázat rejlik a szolgáltató fizetőképességében, míg szolgáltatói oldalról nézve a lakásért életjáradék termék egy illikvid befektetés, aminek a likviditása a kedvezményezett élettartamától függ. Ezen felül Magyarországon a szigorú szabályozás és a megfelelő mérethatékonyság megléte akadályozza a kínálati oldalt abban, hogy érdeke legyen lakásért életjáradék piacot kialakítani, illetve a keresleti oldal szimpatizálása is szükséges lenne a piac fellendüléséhez.
Nemzetközi viszonylatban sem egy népszerű konstrukció, inkább a „fordított” jelzáloghitelt preferálják. Emiatt az Európai Unió próbálkozik feltárni a pontos piaci szükségleteket és a meglévő piacok alkalmasságát, illetve a nyugdíjrendszer stabilitása mellett más célt is társítani a termékhez.
